ITBI – Imposto sobre a transmissão de bens imóveis

O ITBI - Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – é um imposto municipal e incide sobre a transmissão “inter vivos” do bem imóvel, sendo necessário o seu recolhimento para que se proceda com o Registro de Transmissão de Propriedade no Cartório de Imóveis.

De acordo com o artigo 38 do Código Tributário Nacional, a base de cálculo do tributo corresponde ao valor venal dos bens ou direitos atribuídos. Entretanto, o município de São Paulo criou o Valor Venal de Referência, o qual é determinado pela prefeitura com base em pesquisa de mercado e sem data pré-definida para a atualização, deixando, assim, de utilizar o valor venal que serve de base de cálculo para o IPTU.

Diante da queda do setor imobiliário, os valores das negociações caíram de forma exponencial, com isso, ocorreu uma crescente quanto ao valor de referência criado pela prefeitura de São Paulo, o que vem gerando vários embates judiciais para que seja desconsiderada esta base de cálculo, consignando que seja reconhecido ou o valor venal utilizado para o ITPU ou o valor da negociação do contrato.  

Foi o que ocorreu em dos casos em que o nosso escritório teve atuação, o qual tramitou na 15ª Vara da Fazenda Pública de São Paulo, sendo procedente o pedido, pois, na ocasião, em 2018, a venda do imóvel ocorreu pelo valor de R$ 1.875.000,00 (um milhão, oitocentos e setenta e cinco mil reais) e o valor de referência utilizado pela Prefeitura para cálculo do ITBI perfazia a quantia de R$ 2.615.374,00 (dois milhões, seiscentos e quinze mil, trezentos e setenta e quatro reais).

Com isso, a Prefeitura pretendia efetuar a cobrança do ITBI, tendo como base de cálculo o valor venal, ou seja, R$ 2.615.374,00 (dois milhões, seiscentos e quinze mil, trezentos e setenta e quatro reais), mas através de ação judicial, foi mantido a decisão, no sentido que o valor de base de cálculo do ITBI teria que ser o valor da transação, qual seja, o valor da venda do imóvel, sendo efetivamente de R$ 1.875.000,00 (um milhão, oitocentos e setenta e cinco mil reais). Valor este que foi devidamente confirmado na decisão do recurso do Tribunal de Justiça de São Paulo. 

Os juízes vêm entendendo que não há base legal para que a Prefeitura utilize o Valor Venal de Referência, pois ele afronta o disposto no artigo 150 da Constituição Federal, bem como o artigo 97 do Código Tributário Nacional, pois trata-se de uma meio utilizado para majoração do tributo sem qualquer respaldo legal, pois é estabelecido mediante simples coleta de amostra de preços com base em pesquisas de ofertas imobiliárias.

Sendo assim, a jurisprudência dos nossos Tribunais Superiores sedimenta que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor venal do IPTU ou o valor da transação, rechaçando, assim, o valor venal de referência, pois a diferença, em muitos casos é alarmante, o que gera uma arrecadação indevida pela Prefeitura de São Paulo.

Nesse caso, o contribuinte tem o direito de buscar o Judiciário para seja considerada a base de cálculo correta para a cobrança do tributo nas transmissões dos imóveis, evitando-se, com isso, que seja efetuado de forma ilegal o pagamento a maior do imposto. Até porque, em muitos casos, a economia com este tributo é muito significativa.

O AURELIANO SANTOS cumprindo seu papel de difundir as informações, coloca-se à disposição dos amigos e clientes para prestar maiores esclarecimentos. 

Autores: Lorival Aureliano e Rosangela Gomes – sócios do Aureliano Santos Advogados.